不動産投資にかかるコスト
必要な頭金
不動産投資物件を購入するにあたり、住宅ローンを利用する場合でも、購入金額全てをローンで支払える訳ではありません。
住宅ローンを利用するには、一定の頭金が必要で、その他に各種の税金や手数料などの諸費用の準備もしておかなければなりません。
頭金については、ほとんどの銀行やローン会社は購入物件価格の2割以上を必要とします。 つまり、3000万円の物件なら300万円から600万円の頭金が必要になります。
最近では、購入物件価格の1割未満でも頭金として充てられるケースもあります。しかし、購入後の収支計画を考えると頭金が少なければ、ローン返済負担が大きくなり、毎月の不動産経営に支障が出てしまいかねません。将来の返済のことを考えると、購入価格の2割以上の頭金を用意しておく必要があります。
不動産物件購入時に課税される税金に関しては、売買契約やローン契約に必要な印紙税、自分の名義に登記するための登録免許税、購入したときにかかる不動産取得税などがあります。
これらを合計すると物件やローンの条件などによって購入価格の約3％～5％になります。 そのため、購入時には頭金を2割とすれば、税金や手数料など諸費用と合計して購入価格の約23％～25％は用意しておく必要があります。
税金・手数料
①建物消費税
建物購入金額×5％
土地相当分には消費税が掛かりません。売主が課税業者の場合、建物相当分には消費税5％が課税されます。
②仲介手数料
不動産物件の売買を斡旋した不動産業者に支払う法定手数料で、売買金額によって金額は変わります。ただし、不動産業者自らが投資物件の所有者である場合、仲介手数料は発生しません。
- 物件の価格が200万円以下の場合…売買代金×5.25％
- 物件の価格が200万円以上400万円以下の場合…売買代金×4.2％＋2万円
- 物件価格が400万円超の場合…売買代金×3.15％＋6万円
③印紙税
土地・家・マンションなどを購入するときには、売買契約書を交わします。
売買契約書は、印紙を添付したものを2通作成し、売主・買主がそれぞれ保管します。
④不動産登記費用
購入した投資用物件の所有権を移転する為の費用です。ただし、一般的に不動産登記費用とは登録免許税と各種手続きを代行する司法書士への報酬分となります。
また、登記の種類や不動産価格によって、費用は異なります。
売買による所有権移転…固定資産税評価額×1％
抵当権の設定…債権額×0.4％
（自己の居住用不動産を除きます）
登録免許税の計算のもとになる固定資産税評価額とは、不動産を管轄する市区町村にて価格を管理しています。そのため、固定資産税評価額はその不動産（固定資産）の所有者などの利害関係人以外は知ることができません。不動産購入の検討される場合は、通常、不動産の所有者から教えていただき、概算の登録免許税を算出します。
また、不動産購入代金を金融機関から借り入れをして、その担保として抵当権を設定する場合にも借入れる債権額に応じて登録免許税が課税されます。
⑤住宅ローン事務手数料・保証料
購入した投資用物件の所有権を移転する為の費用です。ただし、一般的に不動産登記費用とは登録免許税と各種手続きを代行する司法書士への報酬分となります。
また、登記の種類や不動産価格によって、費用は異なります。
売買による所有権移転…固定資産税評価額×1％
抵当権の設定…債権額×0.4％
（自己の居住用不動産を除きます）
