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不動産の種類

○現物不動産投資

「現物不動産投資」とは、マンションやアパート、オフィスビルなど現物の不動産を建築・購入し、オーナーとして個人や法人に賃貸することで家賃やテナント料といった収益を得る投資方法です。
一棟を丸ごと所有する場合と、一室のみを所有する場合があります。

不動産そのものを購入する投資方法として、一つはワンルームマンション投資など、資金によりゼロの状態から不動産を購入する方法があります。
二つ目は、所有している遊休地に建物を建て、収益不動産へと転換させる方法や、遊休地を手放すことなく、他人に貸し出し、地代収入を得る方法があります。

現物不動産投資は多くの資金が必要となります。そのため、複数の不動産を所有して分散投資することが難しく、不動産の立地性、地域性、その用途などの要因を強く受けやすくなります。一般的に、自己資金だけで不動産を購入するのではなく、借入金との併用により、大きな投資を行い、より大きな収益を目的としています。

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○小口化不動産投資

不動産投資が現物不動産投資のみだとしたら、必要な資金が大きいため投資の機会も非常に限定され、不動産市場としてもかなり小さなものになってしまいます。
小口化不動産投資とは、不動産の投資額を少額にして複数の投資家が共有持分権を持つことで投資する方法です。そのため、個人では投資が難しい億単位となるような高額な物件などへの投資が可能となります。

小口化不動産投資の仕組みは、複数の投資家から資金を集め共同オーナーとして参加してもらうことです。
例えば、1棟30億円するオフィスビルを1000口に分けることで、1口当たり300万円とすることができます。投資家は1口以上を出資することによって、ビルの運用に一部参加できます。不動産物件を直接購入するより資金は少なくなり、不動産投資へ参加しやすくなります。
小口化不動産投資の流れは、一般的に不動産会社が投資家から資金を調達するために組合を設立します。組合は、投資家から集めた資金で、賃貸マンションやオフィスビルなどを購入・建設し、そこから得られる賃料収入や売却益によって収益を上げます。この収益を配当金として出資した投資家へ分配します。

○証券化投資(不動産投資信託)

証券化投資とは、マンションやオフィスビルなどの現物不動産を有価証券に転換させて、必要資金の少額化と流動性を確保した投資商品です。代表的な商品として不動産投資信託(J-REIT)が挙げられます。
投資家から集めた資金で、投資会社はオフィスビルやショッピングセンターなどを購入し、賃料収入などの運用益や不動産売却時の売却益を配当として投資家に還元します。 投資家には、投資証券などが発行され、上場しているものであれば、証券取引所で株式と同じように売買が可能です。証券取引所の値動きも、新聞やインターネットで毎日確認する事ができます。
証券化投資の特徴は、小口化不動産と同じくインカムゲイン(賃料収入)が主な収入ですが、元本や分配金の保証はされません。ただし、証券化投資は比較的少額の投資で、分散投資が可能で、投資に伴うリスクを軽減します。

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